Mieter in Geldnot: Kann der Mietzins von der Kaution bezahlt werden?
Ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzinsrückstand aus der Kaution abzudecken, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt?
Symbolbild Mietvertrag – (c) Erwin Wodicka – BilderBox.com (Erwin Wodicka – BilderBox.com)
Die Eigentumswohnung wurde an einen Studenten vermietet, der aber immer wieder von schweren Geldnöten geplagt ist. Der befristete Mietvertrag endet zwar in einigen Monaten, jedoch kündigte der Mieter schriftlich an, dass er in den kommenden Monaten keine Mietzahhlungen leisten kann. Seinem Vermieter bietet er indessen an, den monatlichen Mietzins von der Kaution abzuziehen. Da der Vermieter aber den aktuellen Zustand der Wohnung nicht kennt, stimmt er dem Vorschlag des Mieters vorerst nicht zu und stellt folgende Frage: Kann der Mieter auf Zahlung geklagt werden, wenn er den Mietzins tatsächlich nicht bezahlt oder muss die Kaution verwendet werden, wie es der Mieter vorschlägt?
Die auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin Susanna Fuchs-Weisskircher weiß Bescheid: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages verpflichtet ist, an den Vermieter eine Kaution zu übergeben, durch die der Vermieter imstande ist, künftig entstehende Ansprüche gegen den Mieter abzudecken. So dient die Kaution als Sicherheitsleistung, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder wenn dieser die Wohnung beschädigt an den Vermieter zurückgibt. Die Kaution ist immer vertraglich zu vereinbaren, eine gesetzliche Verpflichtung zur Bezahlung der Kaution gibt es nicht.
Abdeckung des Mietzinses
Mangels einer ausdrücklichen gegenteiligen Vereinbarung im Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Kaution für die Abdeckung des Mietzinsrückstandes zu verwenden. Der Mieter könnte sonst durch die Nichtbezahlung der Miete den Sicherungsanspruch des Vermieters für Schäden am Mietgegenstand hinfällig machen. (3Ob48/17z).
Im vorliegenden Fall ist daher zu prüfen, wie die Parteien die Verwendung der Kaution im Mietvertrag geregelt haben. Wenn im Mietvertrag nur vereinbart wurde, dass der Vermieter berechtigt ist, die Kaution für die Abdeckung des Mietzinses und für die Behebung von Schäden an der Wohnung zu verwenden, kann daraus keine vertragliche Verpflichtung des Vermieters abgeleitet werden. Der Vermieter kann daher den Mietzins einklagen, wenn der Mieter mit der Zahlung säumig ist, und der Mieter muss dem Vermieter die Kosten des Verfahrens ersetzen.
Dem Vermieter ist im vorliegenden Fall zu empfehlen, den Mieter schriftlich zu antworten, dass er mit dem Vorschlag des Mieters, die Kaution für den Mietzins zu verwenden, nicht einverstanden ist. Diese Vorsichtsmaßnahme ist jedenfalls ratsam, um allfälligen Missverständnissen vorzubeugen und klarzustellen, dass keine Vereinbarung mit dem Vermieter zustande gekommen ist, die Kaution für den Mietzinsrückstand zu verwenden.
(Dr. Susanna Fuchs-Weißkircher, selbständige Rechtsanwältin & Immobilienrechtexpertin, Northcote.Recht)
