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Ständiges Anzeigen der Nachbarn – ein Kündigungsgrund?

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Ständiges Anzeigen der Nachbarn – ein Kündigungsgrund?

 

Ein neuer Mieter bombardiert seine Nachbarn, die im selben Haus ein Kaffeehaus betreiben, seit Monaten grundlos mit Anzeigen bei der Gewerbebehörde und der Polizei. Kann ein Mieter wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden?

Dieses Mal beantwortet Susanna Fuchs-Weisskircher, Rechtsanwältin bei Northcote.Recht in Wien, die Immo-Rechtsfrage über einen nervigen Mieter, der ständig seine Nachbarn anzeigt.

Hier ein konkretes Fallbeispiel: Mit viel persönlichem Einsatz haben wir ein Kaffeehaus eröffnet, alle Genehmigungen für den Betrieb liegen vor. Die Mieter der Wohnungen im Haus sind uns wohlgesonnen. Unsere Freude über unseren Erfolg war groß, bis der neue Mieter ins Haus zog. Er bombardiert uns seit Monaten grundlos mit Anzeigen bei der Gewerbebehörde und der Polizei und deckt uns mit Verfahren ein.

Akribisch führt er Aufzeichnungen über die Einhaltung der Öffnungszeiten, beobachtet uns durch die Fenster, fotografiert uns und unsere Gäste und behauptet, dass er durch den ständigen Lärm durch den Betrieb beeinträchtigt sei. Ständig haben wir die Polizei im Lokal. Nicht nur, dass wir die Anwaltskosten nicht leisten können, sind wir auch mit den Nerven bereits am Ende. Wir haben schon überlegt, einen neuen Standort zu suchen. Der Hauseigentümer und die Hausverwaltung, aber auch die anderen Mieter wollen uns aber helfen.

Kann ein Mieter wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden, wenn er einen anderen Mieter grundlos ständig anzeigt und Klagen gegen diesen einbringt? Unleidliches Verhalten gemäß § 30 (2) Ziffer 3 Mietrechtsgesetz stellt einen eigenen Kündigungsgrund dar. Der Vermieter kann den Mieter demnach kündigen, wenn der Mieter durch sein rücksichtloses, anstößiges Verhalten oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenleben erschwert. Es müssen von den Gerichten immer die Umstände des Einzelfalls geprüft werden.

Überschreitet das Gesamtverhalten des Mieters das Maß des zumutbaren und ist es objektiv geeignet, auch nur einem Mitmieter das Zusammenleben zu verleiden, wird eine Kündigung erfolgreich sein. So kann bei gehäuften Anzeigen über einen längeren Zeitraum gegen einen anderen Mieter die Belästigung gegeben sein, wenn diesem Mieter dadurch das Zusammenleben im Haus verleidet wird.

Eine objektiv ungerechtfertigte Anzeigenflut kann daher im Einzelfall einen Kündigungsgrund darstellen. Auf ein Verschulden des Mieters für sein Verhalten kommt es nicht an, auch bei besonderer Lärmempfindlichkeit eines Mieters, ausgelöst von einer gesundheitlichen Störung, kann sein Verhalten eine Beeinträchtigung der anderen Mieter sein. Im vorliegenden Fall sollte daher die Hilfe des Eigentümers angenommen werden, wenn sich dieser bereit erklärt, die Kündigung gegen den Mieter wegen seines unleidlichen Verhaltens einzubringen.

https://diepresse.com/home/immobilien/rechtundservice/5536777/Staendiges-Anzeigen-der-Nachbarn-ein-Kuendigungsgrund

Vermietung: Ist eine Gewerbeanmeldung notwendig?

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Vermietung: Ist eine Gewerbeanmeldung notwendig?

Handtücher und Bettwäsche wechseln, Frühstücksservice und Endreinigung. Muss der Zimmervermieter ein Gewerbe anmelden? Susanna Fuchs-Weisskircher, selbständige Rechtsanwältin, weiß Bescheid.

Die Rechtsanwältin Susanna Fuchs Weiskircher von der Kanzlei Northcote beantwortet für „Die Presse“ Immobilien-Rechtsfragen.

Dieses Mal: Muss der Zimmervermieter ein Gewerbe anmelden?

Ein Student würde gerne seine Wiener Mietwohnung während seiner Abwesenheit an Touristen untervermieten. Geschirr, Bettwäsche und Badesachen werden den Gästen zur Verfügung gestellt. Der Wohnungsvermieter wurde über das Vorhaben bereits informiert und ist damit einverstanden. Damit sich die künftigen Gäste besonders wohl fühlen, soll ein Nachbar nach dem Rechten sehen. Er soll Handtücher und Bettwäsche wechseln, jeden Morgen Frühstück machen und die Wohnung wenn möglich täglich reinigen.

Die Antwort der Rechtsanwältin: Die bloße Raumvermietung auch mit Inventar (Geschirr, Bettwäsche etc.) wird im Regelfall als keine der Gewerbeordnung unterliegende Tätigkeit angesehen. Unschädlich für die reine Raumvermietung sind nach der Rechtsprechung Leistungen wie die Endreinigung der Wohnung, sowie das Zurverfügenstellen von Bettwäsche und Geschirr.

Eine gewerbsmäßige Fremdenbeherbung ist aber dann anzunehmen, wenn gleichzeitig mit dem zur Verfügung gestellten Räumen typische Dienstleistungen erbracht werden, wie das Verabreichen von Speisen und Getränken, die tägliche Reinigung der Räume, ein Wäscheservice usw..

Auch auf die Vertragsart ist abzustellen, die Kurzfristigkeit der Vermietung, das Anbieten einer Wohnung auf touristischen Plattformen und dass die Unterbringung vor allem auf touristische Zwecke ausgerichtet ist, werden für die Abgrenzung ebenfalls herangezogen. Auch der Auftritt in der Öffentlichkeit, wie  die Bezeichnung „Serviced Apartments“ kann für die gewerbliche Tätigkeit sprechen.

Das im Rahmen der Zimmervermietung in Frage kommende Gewerbe ist das Gastgewerbe in der Betriebsform von Beherbergung von Gästen. Es kann ein freies Gewerbe oder ein reglementiertes Gewerbe sein, für das ein Befähigungsnachweis zu erbringen ist.

Wie in vielen Fällen ist auch für die Abgrenzung zwischen der gewerblichen Beherbung von Gästen und der bloßen Raumvermietung auf den Einzelfall abzustellen. Um Abgrenzungsprobleme – gewerbliche Tätigkeit oder reine Raumvermietung – tunlichst zu vermeiden, sollten zusätzliche Serviceleistungen des Vermieters während des Aufenthalts der Gäste unterbleiben.

Dr. Susanna Fuchs-Weißkircher

https://diepresse.com/home/immobilien/rechtundservice/5458987/Vermietung_Ist-eine-Gewerbeanmeldung-notwendig

 

Rechtsfrage: Darf die neue Freundin des Ex-Manns in unsere Wohnung?

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Rechtsfrage: Darf die neue Freundin des Ex-Manns in unsere Wohnung?

Während die Ex-Frau arbeiten geht, besucht die neue Freundin den Ex-Mann in der noch gemeinsam benutzten Wohnung. Kann die Ex-Frau die Besuche rechtlich verhindern?

Von Susanna Fuchs-Weißkircher

Mein Exmann und ich wurden vor einigen Tagen geschieden, weil mein Mann eine Freundin hatte. Über unsere Wohnung und unsere Ersparnisse haben wir uns noch nicht einigen können. Ich habe bereits einen Antrag bei Gericht auf Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse eingebracht. Ich möchte in der Wohnung bleiben. Mein Exmann soll in eine neue Wohnung ziehen.

Wenn ich arbeiten gehe, kommt die Freundin meines Exmannes in unsere Wohnung und besucht meinen Exmann, das stört mich. Kann ich Abhilfe schaffen und mit gerichtlicher Hilfe verlangen, dass die Freundin nicht mehr zu Besuch kommt? Ich habe keine andere Wohnung und bin auf die Wohnmöglichkeit angewiesen.

Kann ich die neue Lebensgefährtin gestützt auf § 97 ABGB auf Unterlassung des Betretens der Ehewohnung klagen?

Rechtlich gilt Folgendes:

Ist ein Ehegatte über die Wohnung, die der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des anderen Ehegatten dient, verfügungsberechtigt, so muss bei aufrechter Ehe der verfügungsberechtigte Ehegatte „alles unterlassen und vorkehren, damit der auf die Wohnung angewiesene Ehegatte diese nicht verliere“ (§ 97 ABGB). Der Verfügungsberechtigte muss die Miete zahlen und darf den anderen nicht von der Wohnung aussperren oder Schlösser ändern. Er muss alles tun, dass der andere Ehegatte die Wohnung weiter uneingeschränkt nutzen kann.

Der Anspruch des wohnungsbedürftigen Ehegatten nach § 97 ABGB ist grundsätzlich auf die Dauer der Ehe beschränkt. Er besteht allerdings bei rechtzeitiger Antragstellung auch nach einer Ehescheidung weiter, solange noch ein Aufteilungsanspruch gemäß den §§ 81 ff Ehegesetz gegeben ist.

In seiner jüngsten Entscheidung (6Ob40/18b, in der „Presse“ wurde darüber bereits kurz berichtet) hat der Oberste Gerichtshof ausgeführt, dass zwar § 97 ABGB den wohnungsbedürftigen Ehegatten vor Handlungen und Unterlassungen des anderen schütze, die zum Verlust der Wohnung führen. Die Besuche der neuen Lebensgefährtin können im vorliegenden Fall aber solchen Handlungen nicht gleichgesetzt werden. Dazu komme noch, dass die Besuche ohnehin dann stattfinden, wenn die Exfrau in der Arbeit ist. Die Ehe sei ja auch mittlerweile geschieden und der Exmann sei Hauptmieter der Wohnung.

Die Exfrau kann daher die Besuche der neuen Lebensgefährtin bei ihrem Exmann in der noch gemeinsamen Wohnung im vorliegenden Fall nicht verhindern.

https://diepresse.com/home/immobilien/rechtundservice/5442735/Rechtsfrage_Darf-die-neue-Freundin-des-ExManns-in-unsere-Wohnung?from=suche.intern.portal

Rechtsfrage Immobilien Presse

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Schimmel in der Wohnung: Muss ich keine Miete mehr zahlen?

 Was kann ich tun, wenn nach der Fassadenrenovierung Schimmel an den Wänden ist?, zum Presseartikel 19.02.2018 um 11:49

In meiner Wohnung ist seit einigen Monaten Schimmel an den Wänden – im Schlafzimmer, im Kinderzimmer und in der Küche. Ich habe kleine Kinder und habe Angst, dass wir durch den Schimmel krank werden. Mein Vermieter fühlt sich nicht verantwortlich und gibt mir die Schuld. Ich soll mehr lüften, und keine nasse Wäsche in der Wohnung aufhängen. Das Problem ist aufgetreten, seitdem wir eine neue Fassade und neuen Fenster bekommen haben. Freunde haben mir geraten, keine Miete mehr zu zahlen, damit der Vermieter etwas unternimmt. Ich habe aber Angst, die Wohnung zu verlieren. Auch vermehrtes Lüften hat nicht geholfen.

Prinzipiell gilt Folgendes: Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden kann und nutzbar ist. Kann Schimmelbildung von einem Mieter nicht mit normalen Lüftungsverhalten verhindert werden, ist dies dem Vermieter und nicht dem Mieter zuzurechnen. Auch das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen ist zulässig.

Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter anzeigen, und den Vermieter gleichzeitig auffordern, die Mängel zu beheben. Der Mieter ist auch berechtigt, solange die Beeinträchtigung andauert, den  Mietzins entsprechend zu mindern. In welcher Höhe der Mieter Anspruch auf Reduktion der Miete hat, ist vom Einzelfall abhängig und wird für den Mieter oft schwierig zu beurteilen.  Relevant ist auch, wie lange die Beeinträchtigung dauert: wenige Tage oder mehrere Monate. Der Mieter hat das Risiko, dass ihn der Vermieter wegen der Nichtzahlung der Miete auf Zahlung und Räumung klagt.

Der Mieter kann daher auch, um dieses Risiko zu vermeiden, die Mängel anzeigen und dem Vermieter mitteilen, dass er zwar  den Mietzins weiterhin zahlt aber mit dem Vorbehalt, dass er zur Mietzinsminderung berechtigt ist und die zu viel bezahlte Miete zurückfordern wird.

Der Mieter wird  für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn der Mietgegenstand bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Mietzeitzeit ohne Schuld des Übernehmers derart mangelhaft wird, dass es zu vertraglich vereinbarten Zweck nicht taugt. Im Zweifel ist von einer geschuldeten „mittleren Brauchbarkeit“ auszugehen. Die Zinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers ein. Der Anspruch besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung. Um wieviel der Mietzins gemindert werden kann, richtet sich im Einzelfall nach dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung, und nach dem Zweck, wofür der Mietgegenstand angemietet wurde.

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Dr. Susanna Fuchs-Weißkircher, LL.M., selbständige Rechtsanwältin & Immobilienrechtexpertin, Northcote.Recht

Fotocredit: Marlene Rahmann

Fotocredit Beitragsbild: (c) FABRY Clemens

Rechtsfrage Immobilien Presse

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Rechtsfrage: Wie oft muss bei Glatteis der Gehsteig gestreut werden?

Wie sieht es mit der Streupflicht am späten Abend aus?, zum Presseartikel 19.12.2017 um 12:58

Meine Mutter stürzte um 21:00 auf dem Nachhauseweg am spiegelglatten Gehsteig vor dem Haus ihres Nachbarn und brach sich den Oberschenkel. Mein Nachbar meinte, sie wäre selbst schuld, wenn sie um 21:00 bei Eisregen noch unterwegs wäre. Er hätte den Gehsteig ja ohnehin in der Früh zuletzt gestreut, mehr wäre ihm bei solchen Witterungsverhältnissen nicht zumutbar.

Hat meine Mutter gegenüber ihrem Nachbarn Anspruch auf Schmerzensgeld?

Laut Straßenverkehrsordnung müssen Eigentümer von Liegenschaften in Ortsgebieten, dafür sorgen, dass die entlang der Liegenschaft in einer Entfernung von nicht mehr als drei Meter vorhandenen, dem öffentlichen Verkehr dienenden Gehsteige entlang der ganzen Liegenschaft in der Zeit von 6 bis 22 Uhr von Schnee und Verunreinigungen gesäubert, sowie bei Schnee und Glatteis bestreut sind.

Der Gehsteig muss zwischen 6:00 und 22:00 begehbar sein. Bei anhaltendem Schneefall und Glatteisbildung kann die Räumung von Schnee auch mehrmals täglich erforderlich sein.

Der Liegenschaftseigentümer muss alle Vorkehrungen treffen, die nach den Umständen vernünftiger Weise von ihm erwartet werden dürfen. Die Pflicht zur Schneeräumung und Schneeräumung dürfen aber nicht überspannt werden.

So sind nach der Rechtsprechung  Schneeräumung bzw. Maßnahmen gegen Glatteis „rund um die Uhr“ regelmäßig unzumutbar, wenn bei andauerndem Schneefall oder sich ständig erneuerndem Glatteis eine ununterbrochene Schneeräumung oder Bestreuung des Gehsteiges notwendig wäre.

_MG_4675_2_kleinDer Umfang der Streupflicht richtet sich der konkreten Umstände des Einzelfalls.

Bei starkem Schneefall und anhaltendem gefrierendem Regen ist ein einmaliger Winterdient frühmorgens jedenfalls zu wenig.

Bei dem konkreten Unfall wird zu prüfen sein, ob dem Liegenschaftseigentümer ein grob fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist und er daher für die Zahlung von Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden kann, weil er nur in der Früh den Winterdienst versehen hatte.

Dr. Susanna Fuchs-Weißkircher, LL.M., selbständige Rechtsanwältin & Immobilienrechtexpertin, Northcote.Recht

Fotocredit: Marlene Rahmann

Fotocredit Beitragsbild: (c) dpa/dpaweb (A3528 Armin Weigel)